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SCPI et OPCI : tellement proches, vraiment ?

Moins connu que la SCPI, l’OPCI en partage pourtant quelques caractéristiques. A travers ses réponses pratiques, Anthony Pescher, ingénieur patrimonial au sein du groupe Crédit du Nord, dresse le portrait comparatif de ces produits d’investissement parfois méconnus.

 

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI) est un organisme géré par des spécialistes et agrée par l’Autorité des Marchés Financiers qui est chargé de placer les capitaux qui lui sont confiés pour créer un patrimoine collectif. A la différence d’une SCPI qui, elle, est composée à 100 % d’immobilier, la composition de l’OPCI doit respecter la répartition suivante pour pouvoir conserver son statut : 60 % d’actifs immobiliers (immeubles ou parts de sociétés immobilières), 5 % d’actifs liquides et un solde composé d’actifs financiers (obligations, actions, liquidités diverses). L’OPCI est par conséquent un produit moins centré sur l’immobilier que la SCPI, mais qui offre une meilleure liquidité.

 

Quelle est la différence majeure entre l’OPCI et la SCPI ?

Ce placement immobilier collectif diversifié, non garanti en capital, offre toujours les avantages d’un risque mutualisé par la diversité du parc immobilier. Par ailleurs, la variété des actifs des OPCI est soumise à des cycles économiques différents. Et surtout, l’OPCI est un placement plus liquide. Les porteurs de parts peuvent à tout moment sortir de la société en demandant à l’OPCI de racheter leurs parts. En sortant de la société, les fonds seront versés au porteur de parts sous 15 jours en règle générale.

 

Le fait que l’OPCI doive être notamment composé d’actifs financiers ne majore-t-il pas le risque ?

Bien sûr, le risque principal lié à la détention de parts dans un OPCI est dû à cette composition un peu hybride. Dans le cas d’un marché immobilier porteur, non soumis à un risque ponctuel ou permanent, évoluant au gré d’une conjoncture économique et financière très bonne avec des marchés qui sont plutôt à la hausse, comme on a pu le voir cette année, on obtient de bons rendements. En revanche, si l’alignement n’est plus le même et qu’une variable se met à se réorienter dans le sens inverse, l’impact sur le rendement peut évidemment être important.

Pendant la crise sanitaire, des difficultés à encaisser les loyers ont nécessairement déprécié le rendement d’actifs immobiliers, allant dans certains cas jusqu’à le rendre négatif.

 

Quel est le rôle du conseiller en gestion de patrimoine bancaire à cet égard ?

Le conseiller en gestion de patrimoine est le pivot de la relation. Il a la connaissance du client et celle des caractéristiques du produit, ce pourquoi il doit faire preuve de prudence et d’une grande pédagogie dans ses explications. Il est primordial d’insister auprès du client sur cette diversification qui caractérise un OPCI. Au sein des banques du Groupe, bien connaître son client est une nécessité pour l’accompagner dans le développement de son patrimoine et dans la stratégie à mettre en place pour répondre au mieux à tous les objectifs identifiés.

 

Est-ce à dire que l’OPCI s’adresse à des investisseurs davantage matures encore que dans le cadre d’une SCPI ?

Le profil d’investisseur en recherche de diversification reste inchangé. Aujourd’hui, un OPCI peut être souscrit dans un portefeuille-titres mais aussi dans un contrat d’assurance-vie, ce qui représente l’essentiel du marché. Partant de là, ce produit qui est censé être un produit à vocation de déclencher des revenus complémentaires est devenu un produit de capitalisation pure pour lequel l’investisseur devra accepter une part de risque.

 

Nos conseillers se tiennent à votre disposition. N’hésitez pas à les consulter pour qu’ils vous accompagnent dans vos réflexions et vos projets.

 

 

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